Navigation überspringenSitemap anzeigen

FAQ- häufige Fragen -

Was ist die Symptomtheorie?

Macht der Auftraggeber einen Gewährleistungsanspruch wegen eines Baumangels geltend, so genügt er nach ständiger Rechtsprechung des BGH seiner Darlegungslast, wenn er die Mangelerscheinung deutlich beschreibt, er muß nicht die Mangelursachen erforschen und benennen. Mit der Darstellung der Mangelerscheinung macht der Auftraggeber den Mangel als solchen zum Gegenstand seiner Rüge. Es reicht also, wenn z.B. an den Wänden an bestimmten Stellen auftretende Feuchtigkeit gerügt wird. Diese Rüge wird jeweils auf die gesamte, der Mangelerscheinung zugrunde liegende Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung bezogen, unabhängig davon, an welcher Stelle des Bauwerks sie auftritt. Die Symptomtheorie gilt auch für die verjährungsrechtlichen Wirkungen von Mängelrügen. Die Verjährung ist nicht nur hinsichtlich der Beseitigung der gerügten Feuchtigkeitsschäden gehemmt, sondern auch hinsichtlich der Beseitigung der Ursache (Rohrbruch? aufsteigende Feuchtigkeit wegen unzureichender Abdichtung?) Die Darlegungslast für den Laien wird erleichtert; er muss keine Ursachenforschung betreiben. Die Instanzgerichte überspannen mitunter die Substanziierungsanforderung an den klagenden Auftraggeber. Ist die Sache revisionsfähig, wird der BGH unter Hinweis auf die Symptomtheorie eine Verletzung des rechtlichen Gehör feststellen und die Sache zur Durchführung der Beweisaufnahme an die Vorinstanz zurückverweisen.

Was gilt in der Pandemie für Geschäftsraummietverhältnisse?

Die Meinungen darüber, welche Mietvertragspartei das „Lockdown-Risiko“ zu tragen hat, gehen auseinander. Der Gesetzgeber hat zum 31.12.2020 eine Vermutungsregelung für eine Veränderung der Vertragsgrundlage geschaffen. Die bis dahin ergangene Rechtsprechung tendierte gegen einen Wegfall oder eine Veränderung der Vertragsgrundlage, wobei oft auf den „überschaubaren Zeitraum“ der hoheitlich angeordneten Schließung abgestellt wurde und auf die Finanzkraft des Mieters, der ja durch staatliche Hilfen unterstützt werde, auf Online-Handel ausweichen könne und im Übrigen seine Saisonware auch noch in der nächsten Saison verkaufen könne. Auf den ersten Blick stärkt das neue Gesetz die Rechtsposition des gewerblichen Mieters. Aber die Vermutungswirkung kann durch Argumente des Vermieters entkräftet werden; so ist z.B. sein langfristig geplanter Finanzierungsbedarf in die Interessenabwägung einzustellen. Es bleibt zu hoffen, daß die gesetzliche Neuregelung die Mietvertragsparteien zu Verhandlungen über einen vernünftigen Kompromiss bewegt. Auf die Entscheidung durch das Gericht zu warten, erscheint wenig zielführend. Gerade jetzt, wo weitere Verlängerungen des Lockdown anstehen, sind die Gerichte überlastet und werden trotz gut gemeinter gesetzgeberischer Vorgaben zur Verfahrensbeschleunigung nicht zeitnah entscheiden können, sondern erst zu einem Zeitpunkt, in dem die Auswirkungen des Lockdown schon fatale Folgen für Vermieter oder Mieter hatten.

Das mangelfreie Werk als vertraglich geschuldeter Erfolg - um jeden Preis?

Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet, § 631 BGB. Wesensmerkmal der werkvertraglichen Verpflichtung ist die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges, nämlich die Herstellung eines funktionstauglichen und zweckentsprechenden Werks. Der Besteller des Werks ist zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet, ebenfalls § 631 BGB. Wenn sich während der Herstellung des Werks herausstellt, dass zur Herbeiführung des geschuldeten Erfolges mehr erforderlich ist, als bei Vertragsschluss angenommen, wird der Unternehmer in der Regel für die erforderliche zusätzliche Leistung eine zusätzliche Vergütung verlangen. Wenn der Unternehmer vom Besteller auf Mangelbeseitigung in Anspruch genommen wird oder auf Erstattung der Kosten eines anderen Unternehmers, der das Werk im Wege der Ersatzvornahme für den Besteller fertiggestellt hat, wird er in der Regel einwenden, bei den Mehrkosten für die zusätzlich erforderlichen Arbeiten handele es sich um sogenannte Sowieso-Kosten. In gerichtlichen Streitigkeiten um Nachträge und/oder Sowieso-Kosten „erschlagen“ die Instanzgerichte gern den Vortrag des Unternehmers mit dem Erfolgsargument: Der Unternehmer müsse für den geschuldeten Erfolg alles tun und habe keinerlei Anspruch auf Vergütung von Mehraufwand oder Anrechnung von Sowieso-Kosten, wenn er die Mängelbeseitigung verweigere. Das erscheint auf den ersten Blick angesichts der Erfolgshaftung des Werkunternehmers einleuchtend und ist sicherlich ein geeignetes Argument, die Parteien schon in der I. Instanz zu einem Vergleich zu bewegen. Ob das rechtlich so richtig ist und mit der BGH-Rechtsprechung im Einklang steht, ist eine andere Frage: Der werkvertraglich geschuldete Erfolg ist das funktionstaugliche und zweckentsprechende Werk. Das ist das, was der Unternehmer schuldet. Was aber schuldet der Besteller? Er schuldet die vertraglich vereinbarte Vergütung für das vertraglich vereinbarte Leistungssoll. Das vertraglich vereinbarte Leistungssoll darf nicht verwechselt werden mit dem geschuldeten Erfolg. Das Leistungssoll ist durch Auslegung nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. Ein Beispiel: Der Besteller beauftragt den Auftragnehmer, eine Außenterrasse mit bauseits gelieferten Materialien auf dem bereits geschotterten Untergrund zu verlegen. Es wird ein Pauschalpreis gebildet nach dem Arbeitsaufwand des Unternehmers. Nach Ausführung der Arbeiten sacken Kantensteine der Terrasse ab. Der hinzugezogene Gutachter erklärt, die Gründung sei unzureichend und der Unternehmer habe darauf nicht aufbauen dürfen. Der Unternehmer verlangt Planvorgaben, wie er ausführen solle, da abweichend vom ursprünglich erteilten Auftrag nun nicht auf vorhandenem Grund aufgebaut, sondern frostsicher gegründet werden solle und entsprechende Mehrvergütung. Die Parteien können sich nicht einigen, es kommt zum Prozess, in dem der Besteller den Unternehmer auf Mängelbeseitigungskosten einschließlich der Kosten der Neugründung in Anspruch nimmt.
Der Unternehmer wendet ein, es handele sich bei den Kosten der Herstellung des frostsicheren Fundaments um Sowieso-Kosten. Denn wenn der Besteller den Auftrag von vornherein vollständig und richtig ausgeschrieben hätte, dann wäre diese Position zusätzlich angefallen und zu vergüten gewesen. Das erstinstanzliche Gericht vertritt die Auffassung, der Unternehmer schulde den werkvertraglichen Erfolg, also ein funktionstaugliches Werk und dazu gehöre die „richtige“ Gründung. Das ist bezüglich des geschuldeten werkvertraglichen Erfolges ganz ohne Zweifel richtig. Die für den Unternehmer entscheidende Frage, ob er das um jeden Preis tun muss, ist jedoch nicht so einfach zu beantworten. Das Leistungssoll ist durch Auslegung nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. Im Beispielsfall spricht einiges dafür, dass das Leistungssoll des Unternehmers lediglich die Verlegung der bauseits gelieferten Materialien war. Selbstverständlich war der Unternehmer verpflichtet, Bedenken anzumelden, beispielsweise wenn der Untergrund für die beauftragten Verlegearbeiten ungeeignet erscheint; er haftet für den Erfolg! Aber muss er das, was außerhalb des vertraglich vereinbarten Leistungssolls für den werkvertraglich geschuldeten Erfolg erforderlich ist, umsonst zusätzlich leisten? Und muss er die Kosten für die Erkundung der Beschaffenheit des Baugrunds und für die Planung der dafür erforderlichen Gründung tragen? Der 7. Zivilsenat des BGH hat in den vergangenen Jahren die Bedeutung der Auslegung herausgearbeitet und wertvolle Hinweise für die Praxis gegeben. Jeder Fall ist anders. Im Beispielfall erscheint die Auslegung naheliegend, dass das Leistungssoll, das durch den Pauschalpreis abgedeckt wird, nur die Verlegung der bauseits gestellten Materialien auf bauseits vorbereiteten Untergrund ist. Wenn der Pauschalpreisvertrag so auszulegen ist, sind die zusätzlichen für den werkvertraglich geschuldeten Erfolg erforderlichen Arbeiten, nämlich die frostsichere Gründung, zusätzlich zu vergüten. Eine differenzierende Betrachtungsweise ist erforderlich.

Zerwürfnis zwischen Besteller und Unternehmer; Ausweg § 642 BGB?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Diese Regelverjährung gilt gemäß Verjährungsanpassungsgesetz ab dem 15.12.2004 auch für Ansprüche gegen Rechtsanwälte und Steuerberater. Der Anspruch ist entstanden, wenn die pflichtwidrige Handlung einen Schaden verursacht hat. Das Bestehen einer risikobehafteten Situation genügt nicht. Bei einer fehlerhaften anwaltlichen Prozessführung ist der Schaden entstanden, wenn die nachteilige Entscheidung erlassen ist. Hat der Steuerberater steuerliche Nachteile verschuldet, entsteht der Anspruch mit Zugang des Steuerbescheids. Die Verjährung des Anspruchs beginnt erst, wenn der Gläubiger Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hat. Der Gläubiger muss, wenn es um die Haftung eines Rechtsanwalts oder eines Steuerberaters geht, nicht nur die wesentlichen tatsächlichen Umstände kennen, aus denen sich für ihn als juristischen Laien ergibt, dass der Berater von dem üblichen Vorgehen abgewichen ist oder Maßnahmen nicht eingeleitet hat, die aus rechtlicher Sicht zur Vermeidung eines Schadens erforderlich waren. Ein nachteiliger Steuerbescheid oder eine nachteilige gerichtliche Entscheidung vermittelt keine Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände, wenn der Steuerberater oder der Rechtsanwalt die der Entscheidung zugrundeliegende Ansicht als unrichtig bezeichnet und zur Einlegung von Rechtsbehelfen rät. Der Mandant darf sich selbst bei abweichenden Hinweisen des Gerichts darauf verlassen, dass der beauftragte Anwalt die anstehenden Rechtsfragen fehlerfrei beantwortet und entsprechendes gilt für die Beratung durch einen Steuerberater. Der Mandant darf seinem Berater vertrauen. Ob der Mandant dieses Vertrauen wirklich gehabt hat oder ob er nur äußerst vorsorglich im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht Rechtsmittel eingelegt hat, obwohl er den Beratungsfehler erkannt hat und von der Richtigkeit der daraufhin ergangenen Entscheidung überzeugt ist, ist eine Tatfrage, die vom Gericht im Haftungsprozess aufzuklären ist, soweit das möglich ist. Kann der Berater die Kenntnis und damit den Beginn der Verjährungsfrist nicht darlegen und beweisen, wird die Verjährungseinrede nicht durchgreifen. Die Verjährung tritt dann gemäß § 199 Abs. 3 BGB ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren nach Entstehung des Schadensersatzanspruchs ein.

Schadensersatzansprüche gegen den Rechtsanwalt oder Steuerberater - wann beginnt die Verjährung?

Nicht ungewöhnlich ist es, dass es schon im frühen Stadium des Bauvertrages zwischen dem Besteller, der das komplette Einfamilienhaus "mit allem Drum und Dran" will und dem Unternehmer, der ein Einfamilienhaus "üblicher Art und Güte" errichten will, zu Unstimmigkeiten kommt. Ein guter Vertrag steht und fällt mit der umfassenden Leistungsbeschreibung. Haben die Parteien nicht genau vertraglich fixiert, was gebaut werden soll, kann sich leicht ein Dilemma ergeben. Der Besteller fordert alles Mögliche, was in der Kalkulation des Unternehmers nicht enthalten ist. Der Unternehmer hat jetzt nur noch ein Ziel: Er will aus diesem Vertrag heraus. Ein freies Kündigungsrecht steht nur dem Besteller zu, dieser kann gemäß § 648 BGB jederzeit den Vertrag kündigen. Der Unternehmer kann nur aus wichtigem Grund kündigen. In dieser misslichen Situation bieten die §§ 642, 643 BGB dem Unternehmer einen Ausweg. Der Unternehmer kann von dem Besteller verlangen, dass dieser ihm genaue Vorgaben macht, wie der geschlossene Bauvertrag zu erfüllen ist. Ist in dem Bauvertrag die geschuldete Leistung nur pauschal beschrieben, so schuldet der Unternehmer ein Haus von mittlerer Art und Güte. Der Unternehmer kann verlangen, dass ihm der Besteller Ausführungspläne zur Verfügung stellt. Die Zurverfügungstellung der Planung ist eine Mitwirkungspflicht des Bestellers. Verletzt der Besteller diese Mitwirkungspflicht, so ist der Unternehmer gemäß § 642 BGB berechtigt, dem Besteller zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde. Der Vertrag gilt nach dem Gesetz als aufgehoben, wenn nicht die Nachholung bis zum Ablauf der Frist erfolgt. Wenn der Besteller die geschuldete Mitwirkungshandlung - hier die Vorlage der Ausführungsplanung – unterlässt, so gerät er in Annahmeverzug und der Unternehmer kann eine angemessene Entschädigung verlangen. Außerdem– und das ist für den Unternehmer meistens wichtiger – ist er in diesem Fall gemäß § 643 BGB berechtigt, dem Besteller zur Nachholung der Mitwirkungshandlung eine angemessene Frist mit Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde. Das Gesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass dem Unternehmer die Entschädigung allein meist nichts nutzt, so insbesondere dann, wenn der Unternehmer bis zu einer Entscheidung des Bestellers Arbeitskraft und Material vorhalten muss, ohne die Mitwirkung des Bestellers erzwingen zu können. In dieser Situation kann der Unternehmer den Besteller dazu auffordern, die Mitwirkungshandlung zu erbringen und eine mit einer Kündigungsandrohung verbundene angemessene Frist für die Nachholung der Mitwirkungshandlung setzen. Ob die Frist angemessen ist, muss unter Berücksichtigung der Interessen der Parteien im Einzelfall bestimmt werden. An die Stelle einer zur kurz bemessenen Frist tritt die angemessene Frist. Der Unternehmer muss die Kündigung androhen, wobei das Wort "Kündigung" nicht verwendet werden muss; der Besteller muss lediglich mit genügender Klarheit erkennen können, dass der Unternehmer nach Fristablauf keinerlei Leistungen mehr erbringen wird. Nicht ausreichend ist die Ankündigung, nach Fristablauf über die Kündigung entscheiden zu wollen! Rechtsfolge dieser Vorgehensweise nach Maßgabe der §§ 642, 643 BGB ist, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Vertragsaufhebung eintritt ("gilt als aufgehoben"), ohne dass es noch einer – weiteren – ausdrücklichen Kündigungserklärung bedarf. Das Vertragsverhältnis wird für die Zukunft aufgehoben, der Besteller hat den der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen zu bezahlen. Der Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB besteht daneben bis zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung durch Fristablauf. Das Gesetz bietet dem Unternehmer hier eine Möglichkeit, aus einem missglückten Vertrag herauszukommen, sicherlich nicht ohne finanzielle Einbußen, aber mit rechtlicher Klarheit zu einem frühen Zeitpunkt.

02 51 / 98 11 48 28
Zum Seitenanfang