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FAQ- häufig gestellte Fragen -

Aktuelle & allgemeine Fragen

Was ist die Symptomtheorie?

Macht der Auftraggeber einen Gewährleistungsanspruch wegen eines Baumangels geltend, so genügt er nach ständiger Rechtsprechung des BGH seiner Darlegungslast, wenn er die Mangelerscheinung deutlich beschreibt, er muss nicht die Mangelursachen erforschen und benennen. Mit der Darstellung der Mangelerscheinung macht der Auftraggeber den Mangel als solchen zum Gegenstand seiner Rüge. Es reicht also, wenn z.B. an den Wänden an bestimmten Stellen auftretende Feuchtigkeit gerügt wird. Diese Rüge wird jeweils auf die gesamte, der Mangelerscheinung zugrunde liegende Abweichung von der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung bezogen, unabhängig davon, an welcher Stelle des Bauwerks sie auftritt. Die Symptomtheorie gilt auch für die verjährungsrechtlichen Wirkungen von Mängelrügen. Die Verjährung ist nicht nur hinsichtlich der Beseitigung der gerügten Feuchtigkeitsschäden gehemmt, sondern auch hinsichtlich der Beseitigung der Ursache (Rohrbruch? aufsteigende Feuchtigkeit wegen unzureichender Abdichtung?) Die Darlegungslast für den Laien wird erleichtert; er muss keine Ursachenforschung betreiben. Die Instanzgerichte überspannen mitunter die Substanziierungsanforderung an den klagenden Auftraggeber. Ist die Sache revisionsfähig, wird der BGH unter Hinweis auf die Symptomtheorie eine Verletzung des rechtlichen Gehör feststellen und die Sache zur Durchführung der Beweisaufnahme an die Vorinstanz zurückverweisen.

Was gilt in der Pandemie für Geschäftsraummietverhältnisse?

Die Meinungen darüber, welche Mietvertragspartei das „Lockdown-Risiko“ zu tragen hat, gehen auseinander. Der Gesetzgeber hat zum 31.12.2020 eine Vermutungsregelung für eine Veränderung der Vertragsgrundlage geschaffen. Die bis dahin ergangene Rechtsprechung tendierte gegen einen Wegfall oder eine Veränderung der Vertragsgrundlage, wobei oft auf den „überschaubaren Zeitraum“ der hoheitlich angeordneten Schließung abgestellt wurde und auf die Finanzkraft des Mieters, der ja durch staatliche Hilfen unterstützt werde, auf Online-Handel ausweichen könne und im Übrigen seine Saisonware auch noch in der nächsten Saison verkaufen könne. Auf den ersten Blick stärkt das neue Gesetz die Rechtsposition des gewerblichen Mieters. Aber die Vermutungswirkung kann durch Argumente des Vermieters entkräftet werden; so ist z.B. sein langfristig geplanter Finanzierungsbedarf in die Interessenabwägung einzustellen. Es bleibt zu hoffen, dass die gesetzliche Neuregelung die Mietvertragsparteien zu Verhandlungen über einen vernünftigen Kompromiss bewegt. Auf die Entscheidung durch das Gericht zu warten, erscheint wenig zielführend. Gerade jetzt, wo weitere Verlängerungen des Lockdown anstehen, sind die Gerichte überlastet und werden trotz gut gemeinter gesetzgeberischer Vorgaben zur Verfahrensbeschleunigung nicht zeitnah entscheiden können, sondern erst zu einem Zeitpunkt, in dem die Auswirkungen des Lockdown schon fatale Folgen für Vermieter oder Mieter hatten.

Das mangelfreie Werk als vertraglich geschuldeter Erfolg - um jeden Preis?

Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet, § 631 BGB. Wesensmerkmal der werkvertraglichen Verpflichtung ist die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges, nämlich die Herstellung eines funktionstauglichen und zweckentsprechenden Werks. Der Besteller des Werks ist zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet, ebenfalls § 631 BGB. Wenn sich während der Herstellung des Werks herausstellt, dass zur Herbeiführung des geschuldeten Erfolges mehr erforderlich ist, als bei Vertragsschluss angenommen, wird der Unternehmer in der Regel für die erforderliche zusätzliche Leistung eine zusätzliche Vergütung verlangen. Wenn der Unternehmer vom Besteller auf Mangelbeseitigung in Anspruch genommen wird oder auf Erstattung der Kosten eines anderen Unternehmers, der das Werk im Wege der Ersatzvornahme für den Besteller fertiggestellt hat, wird er in der Regel einwenden, bei den Mehrkosten für die zusätzlich erforderlichen Arbeiten handele es sich um sogenannte Sowieso-Kosten. In gerichtlichen Streitigkeiten um Nachträge und/oder Sowieso-Kosten „erschlagen“ die Instanzgerichte gern den Vortrag des Unternehmers mit dem Erfolgsargument: Der Unternehmer müsse für den geschuldeten Erfolg alles tun und habe keinerlei Anspruch auf Vergütung von Mehraufwand oder Anrechnung von Sowieso-Kosten, wenn er die Mängelbeseitigung verweigere. Das erscheint auf den ersten Blick angesichts der Erfolgshaftung des Werkunternehmers einleuchtend und ist sicherlich ein geeignetes Argument, die Parteien schon in der I. Instanz zu einem Vergleich zu bewegen. Ob das rechtlich so richtig ist und mit der BGH-Rechtsprechung im Einklang steht, ist eine andere Frage: Der werkvertraglich geschuldete Erfolg ist das funktionstaugliche und zweckentsprechende Werk. Das ist das, was der Unternehmer schuldet. Was aber schuldet der Besteller? Er schuldet die vertraglich vereinbarte Vergütung für das vertraglich vereinbarte Leistungssoll. Das vertraglich vereinbarte Leistungssoll darf nicht verwechselt werden mit dem geschuldeten Erfolg. Das Leistungssoll ist durch Auslegung nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. Ein Beispiel: Der Besteller beauftragt den Auftragnehmer, eine Außenterrasse mit bauseits gelieferten Materialien auf dem bereits geschotterten Untergrund zu verlegen. Es wird ein Pauschalpreis gebildet nach dem Arbeitsaufwand des Unternehmers. Nach Ausführung der Arbeiten sacken Kantensteine der Terrasse ab. Der hinzugezogene Gutachter erklärt, die Gründung sei unzureichend und der Unternehmer habe darauf nicht aufbauen dürfen. Der Unternehmer verlangt Planvorgaben, wie er ausführen solle, da abweichend vom ursprünglich erteilten Auftrag nun nicht auf vorhandenem Grund aufgebaut, sondern frostsicher gegründet werden solle und entsprechende Mehrvergütung. Die Parteien können sich nicht einigen, es kommt zum Prozess, in dem der Besteller den Unternehmer auf Mängelbeseitigungskosten einschließlich der Kosten der Neugründung in Anspruch nimmt. Der Unternehmer wendet ein, es handele sich bei den Kosten der Herstellung des frostsicheren Fundaments um Sowieso-Kosten. Denn wenn der Besteller den Auftrag von vornherein vollständig und richtig ausgeschrieben hätte, dann wäre diese Position zusätzlich angefallen und zu vergüten gewesen. Das erstinstanzliche Gericht vertritt die Auffassung, der Unternehmer schulde den werkvertraglichen Erfolg, also ein funktionstaugliches Werk und dazu gehöre die „richtige“ Gründung. Das ist bezüglich des geschuldeten werkvertraglichen Erfolges ganz ohne Zweifel richtig. Die für den Unternehmer entscheidende Frage, ob er das um jeden Preis tun muss, ist jedoch nicht so einfach zu beantworten. Das Leistungssoll ist durch Auslegung nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. Im Beispielsfall spricht einiges dafür, dass das Leistungssoll des Unternehmers lediglich die Verlegung der bauseits gelieferten Materialien war. Selbstverständlich war der Unternehmer verpflichtet, Bedenken anzumelden, beispielsweise wenn der Untergrund für die beauftragten Verlegearbeiten ungeeignet erscheint; er haftet für den Erfolg! Aber muss er das, was außerhalb des vertraglich vereinbarten Leistungssolls für den werkvertraglich geschuldeten Erfolg erforderlich ist, umsonst zusätzlich leisten? Und muss er die Kosten für die Erkundung der Beschaffenheit des Baugrunds und für die Planung der dafür erforderlichen Gründung tragen? Der 7. Zivilsenat des BGH hat in den vergangenen Jahren die Bedeutung der Auslegung herausgearbeitet und wertvolle Hinweise für die Praxis gegeben. Jeder Fall ist anders. Im Beispielfall erscheint die Auslegung naheliegend, dass das Leistungssoll, das durch den Pauschalpreis abgedeckt wird, nur die Verlegung der bauseits gestellten Materialien auf bauseits vorbereiteten Untergrund ist. Wenn der Pauschalpreisvertrag so auszulegen ist, sind die zusätzlichen für den werkvertraglich geschuldeten Erfolg erforderlichen Arbeiten, nämlich die frostsichere Gründung, zusätzlich zu vergüten. Eine differenzierende Betrachtungsweise ist erforderlich.

Zerwürfnis zwischen Besteller und Unternehmer; Ausweg § 642 BGB?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Diese Regelverjährung gilt gemäß Verjährungsanpassungsgesetz ab dem 15.12.2004 auch für Ansprüche gegen Rechtsanwälte und Steuerberater. Der Anspruch ist entstanden, wenn die pflichtwidrige Handlung einen Schaden verursacht hat. Das Bestehen einer risikobehafteten Situation genügt nicht. Bei einer fehlerhaften anwaltlichen Prozessführung ist der Schaden entstanden, wenn die nachteilige Entscheidung erlassen ist. Hat der Steuerberater steuerliche Nachteile verschuldet, entsteht der Anspruch mit Zugang des Steuerbescheids. Die Verjährung des Anspruchs beginnt erst, wenn der Gläubiger Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hat. Der Gläubiger muss, wenn es um die Haftung eines Rechtsanwalts oder eines Steuerberaters geht, nicht nur die wesentlichen tatsächlichen Umstände kennen, aus denen sich für ihn als juristischen Laien ergibt, dass der Berater von dem üblichen Vorgehen abgewichen ist oder Maßnahmen nicht eingeleitet hat, die aus rechtlicher Sicht zur Vermeidung eines Schadens erforderlich waren. Ein nachteiliger Steuerbescheid oder eine nachteilige gerichtliche Entscheidung vermittelt keine Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände, wenn der Steuerberater oder der Rechtsanwalt die der Entscheidung zugrundeliegende Ansicht als unrichtig bezeichnet und zur Einlegung von Rechtsbehelfen rät. Der Mandant darf sich selbst bei abweichenden Hinweisen des Gerichts darauf verlassen, dass der beauftragte Anwalt die anstehenden Rechtsfragen fehlerfrei beantwortet und entsprechendes gilt für die Beratung durch einen Steuerberater. Der Mandant darf seinem Berater vertrauen. Ob der Mandant dieses Vertrauen wirklich gehabt hat oder ob er nur äußerst vorsorglich im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht Rechtsmittel eingelegt hat, obwohl er den Beratungsfehler erkannt hat und von der Richtigkeit der daraufhin ergangenen Entscheidung überzeugt ist, ist eine Tatfrage, die vom Gericht im Haftungsprozess aufzuklären ist, soweit das möglich ist. Kann der Berater die Kenntnis und damit den Beginn der Verjährungsfrist nicht darlegen und beweisen, wird die Verjährungseinrede nicht durchgreifen. Die Verjährung tritt dann gemäß § 199 Abs. 3 BGB ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren nach Entstehung des Schadensersatzanspruchs ein.

Schadensersatzansprüche gegen den Rechtsanwalt oder Steuerberater - wann beginnt die Verjährung?

Nicht ungewöhnlich ist es, dass es schon im frühen Stadium des Bauvertrages zwischen dem Besteller, der das komplette Einfamilienhaus "mit allem Drum und Dran" will und dem Unternehmer, der ein Einfamilienhaus "üblicher Art und Güte" errichten will, zu Unstimmigkeiten kommt. Ein guter Vertrag steht und fällt mit der umfassenden Leistungsbeschreibung. Haben die Parteien nicht genau vertraglich fixiert, was gebaut werden soll, kann sich leicht ein Dilemma ergeben. Der Besteller fordert alles Mögliche, was in der Kalkulation des Unternehmers nicht enthalten ist. Der Unternehmer hat jetzt nur noch ein Ziel: Er will aus diesem Vertrag heraus. Ein freies Kündigungsrecht steht nur dem Besteller zu, dieser kann gemäß § 648 BGB jederzeit den Vertrag kündigen. Der Unternehmer kann nur aus wichtigem Grund kündigen. In dieser misslichen Situation bieten die §§ 642, 643 BGB dem Unternehmer einen Ausweg. Der Unternehmer kann von dem Besteller verlangen, dass dieser ihm genaue Vorgaben macht, wie der geschlossene Bauvertrag zu erfüllen ist. Ist in dem Bauvertrag die geschuldete Leistung nur pauschal beschrieben, so schuldet der Unternehmer ein Haus von mittlerer Art und Güte. Der Unternehmer kann verlangen, dass ihm der Besteller Ausführungspläne zur Verfügung stellt. Die Zurverfügungstellung der Planung ist eine Mitwirkungspflicht des Bestellers. Verletzt der Besteller diese Mitwirkungspflicht, so ist der Unternehmer gemäß § 642 BGB berechtigt, dem Besteller zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde. Der Vertrag gilt nach dem Gesetz als aufgehoben, wenn nicht die Nachholung bis zum Ablauf der Frist erfolgt. Wenn der Besteller die geschuldete Mitwirkungshandlung - hier die Vorlage der Ausführungsplanung – unterlässt, so gerät er in Annahmeverzug und der Unternehmer kann eine angemessene Entschädigung verlangen. Außerdem– und das ist für den Unternehmer meistens wichtiger – ist er in diesem Fall gemäß § 643 BGB berechtigt, dem Besteller zur Nachholung der Mitwirkungshandlung eine angemessene Frist mit Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde. Das Gesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass dem Unternehmer die Entschädigung allein meist nichts nutzt, so insbesondere dann, wenn der Unternehmer bis zu einer Entscheidung des Bestellers Arbeitskraft und Material vorhalten muss, ohne die Mitwirkung des Bestellers erzwingen zu können. In dieser Situation kann der Unternehmer den Besteller dazu auffordern, die Mitwirkungshandlung zu erbringen und eine mit einer Kündigungsandrohung verbundene angemessene Frist für die Nachholung der Mitwirkungshandlung setzen. Ob die Frist angemessen ist, muss unter Berücksichtigung der Interessen der Parteien im Einzelfall bestimmt werden. An die Stelle einer zur kurz bemessenen Frist tritt die angemessene Frist. Der Unternehmer muss die Kündigung androhen, wobei das Wort "Kündigung" nicht verwendet werden muss; der Besteller muss lediglich mit genügender Klarheit erkennen können, dass der Unternehmer nach Fristablauf keinerlei Leistungen mehr erbringen wird. Nicht ausreichend ist die Ankündigung, nach Fristablauf über die Kündigung entscheiden zu wollen! Rechtsfolge dieser Vorgehensweise nach Maßgabe der §§ 642, 643 BGB ist, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Vertragsaufhebung eintritt ("gilt als aufgehoben"), ohne dass es noch einer – weiteren – ausdrücklichen Kündigungserklärung bedarf. Das Vertragsverhältnis wird für die Zukunft aufgehoben, der Besteller hat den der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen zu bezahlen. Der Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB besteht daneben bis zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung durch Fristablauf. Das Gesetz bietet dem Unternehmer hier eine Möglichkeit, aus einem missglückten Vertrag herauszukommen, sicherlich nicht ohne finanzielle Einbußen, aber mit rechtlicher Klarheit zu einem frühen Zeitpunkt.

Privates Baurecht

Was ist privates Baurecht, was ist öffentliches Baurecht?

Das private Baurecht regelt auf der Grundlage des im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kodifizierten Werkvertragsrechts die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten eines Bauvorhabens, also z.B. die Rechtsbeziehung zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer und die Rechtsbeziehung zwischen dem Bauunternehmer und seinem Subunternehmer. Vertragsschluss, Vertragspflichten, Mängelansprüche - all das sind Fragen des privaten Baurechts. Anwaltliche Beratung sollte nachgefragt werden schon bei der Prüfung von Verträgen vor Abschluss und ist unerlässlich, wenn es um Werklohnansprüche (Nachtragsforderungen!) und Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche geht.

Das öffentliche Baurecht regelt die Zulässigkeit von baulichen Maßnahmen, es setzt im Interesse der Allgemeinheit der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn Grenzen durch das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. In der Regel wird der vom Bauherrn beauftragte Architekt die öffentlich-rechtlichen Vorgaben kennen und beachten und so planen, dass das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Wenn nicht, könnte das eine nach privatem Baurecht zu beurteilende Frage von eventuellen Schadensersatzansprüchen sein.

Welche Regeln gelten für das private Baurecht?

In erster Linie gilt das, was die Vertragsparteien vereinbaren. Es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit und Verträge können auch ohne ein Schriftstück mündlich geschlossen werden - der berühmte Handschlag...

Besser ist es, schriftlich zu fixieren, was genau der Unternehmer schuldet und welche Gegenleistung der Bauherr dafür zu erbringen hat. Die Leistungsbeschreibung ist das Herzstück der werkvertraglichen Vereinbarung und höchstmögliche Genauigkeit dient der Streitvermeidung.

Unternehmer werden i.d.R. nur auf der Grundlage eines umfangreichen schriftlichen Vertrages tätig, der neben der Leistungsbeschreibung viele weitere Regelungen zu Ausführungszeiten, Fälligkeit von Zahlungen, Abnahme, Gewährleistung und vielem mehr enthält in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Da wird manches „vereinbart“, was nach den gesetzlichen Regelungen (§§ 305 ff BGB) unwirksam ist.

Häufig sehen formularmäßige Bauverträge die Geltung der VOB/B vor. Dabei handelt es sich nicht um eine Rechtsnorm, sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen für die Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber. Als solche - als AGB - können sie auch zwischen Privaten vereinbart werden - wie sinnvoll das ist, sollte im Einzelfall geprüft werden. Auch insoweit ist anwaltliche Beratung vor Vertragsschluss geboten.

Auf jeden Fall sollte der Bauherr, wenn der Unternehmer ihn mit VOB/B-Regelungen „überschüttet“, erst einmal prüfen lassen, ob die VOB/B überhaupt wirksam vereinbart wurde. Ein bloßer Hinweis im Vertrag reicht nicht aus: dem privaten Bauherrn muss der Text der VOB/B ausgehändigt und erläutert werden.

Was ist ein Baumangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit). Abgesehen von dem eher exotischen Fall, dass ein Bauherr eine ganz bestimmte Ausführungsweise in Kenntnis des Abweichens vom Standard und unter Übernahme des damit verbundenen Risikos beauftragt, ist ohne weiteres vertraglich vereinbart die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Hier braucht der private Bauherr nicht nur anwaltlichen Rat, sondern auch Unterstützung durch einen Bausachverständigen, der schon während der Bauausführung eine nicht fachgemäße Ausführung erkennen und beanstanden kann.

Vor Fertigstellung des Objekts hat der Bauherr den Erfüllungsanspruch nach den allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen des BGB. Nach Abnahme hat er die gesetzlichen Mängelansprüche nach BGB-Werkvertragsrecht. Es sind gewisse Formalien zu beachten, je nachdem ob sich der Bauherr im Erfüllungs- oder im Nacherfüllungsstadium befindet. Ohne anwaltliche Beratung werden da schnell Fehler gemacht.

Wie formuliert man eine rechtswirksame Mängelrüge?

Eine Mängelrüge erfolgt im Gewährleistungsstadium, also nach Abnahme. Vor Abnahme - im Erfüllungsstadium - hat der Bauherr den Anspruch auf sach- und fachgerechte Herstellung und kann, wenn sich abzeichnet, dass der Unternehmer nicht ordentlich erfüllt, vom Bauvertrag nach allgemeinen schuldrechtlichen Regeln zurücktreten und Schadensersatz geltend machen. Nach Abnahme stehen dem Bauherrn die werkvertraglichen Mängelrechte gemäß §§ 634 ff BGB zu. Voraussetzung ist, dass der Bauherr den Unternehmer zur Nacherfüllung, d.h. zur Mangelbeseitigung oder Neuherstellung (nach Wahl des Unternehmers) auffordert. Mit der Mängelrüge muss der Bauherr das äußere Erscheinungsbild des Mangels möglichst exakt beschreiben, zur Mangelursache braucht er keine Angaben zu machen (Symptomtheorie des BGH).

Was hat der Bauherr für Rechte, wenn er Mängel der Bauleistung bereits vor der Abnahme feststellt?

Wenn zwischen den Parteien die VOB/B vereinbart wurde, kann der Bauherr den Unternehmer zur Nachbesserung auffordern, bei Erfolglosigkeit des Nachbesserungsverlangens kann er den Vertrag kündigen und die Leistungen durch einen Dritten auf Kosten des Unternehmers fertigstellen lassen. In Verträgen mit privaten Bauherren ist jedoch selten die VOB/B - wirksam - vereinbart. Dann gilt BGB-Werkvertragsrecht.

Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung aus 2017 geklärt, dass der Auftraggeber eines BGB-Bauvertrages keine Mängelrechte vor Abnahme hat; der Bauvertrag befindet sich noch im Erfüllungsstadium und es ist die Entscheidung des Unternehmers, wie er ein mängelfreies Werk herstellt. Ob das Werk mangelhaft ist, ist im Zeitpunkt der Abnahme zu entscheiden. Vor Abnahme stehen dem Auftraggeber die allgemeinen schuldrechtlichen Ansprüche zu, neben dem Erfüllungsanspruch gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche und das Recht, den Bauvertrag zu kündigen oder davon zurückzutreten. Alternativ kann der Bauherr die Abnahme unter Mängelvorbehalt erklären und hat dann die Mängelrechte.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Geltendmachung von Mängelrechten die Abnahme voraussetzt, gilt, wenn der Vertrag ohne Abnahme in das Abwicklungsstadium übergegangen ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Unternehmer weitere Leistungen verweigert, weil er meint, mängelfrei fertiggestellt zu haben. Ebenso kann der Vertrag in das Abwicklungsstadium gelangen, wenn der Auftraggeber nach erfolgloser Fristsetzung zur mängelfreien Herstellung die Vertragserfüllung durch den Unternehmer ablehnt und Schadensersatz oder Minderung der Vergütung des Unternehmers geltend macht. Wenn der Auftraggeber in einem derartigen Fall unmissverständlich erklärt, dass er eine Mängelbeseitigung durch den Unternehmer ablehnt, kann er auch einen Anspruch auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung durch Dritte haben.

Was ist ein Pauschalpreis?

Beim Pauschalvertrag wird für den gesamten Bauvertrag eine Pauschalsumme vereinbart. Im Gegensatz zum Einheitspreisvertrag, wo die Preise pro Einheit, z. B. pro qm Dämmung, vereinbart werden, bedarf es für die Abrechnung keines Aufmaßes und keiner Mengenermittlung. Das gibt dem Bauherrn Sicherheit bei der Kalkulation der Baukosten.

Ist ein Pauschalpreis ein Festpreis?

Das kommt auf die vertragliche Vereinbarung an. Oft sehen die auftragnehmerseits vorgegebenen Vertragsformulare Änderungsklauseln z. B. bei Materialkostenerhöhungen vor. Auch ohne derartige Preisgleitklauseln sind Änderungen der Bauleistung zusätzlich vergütungspflichtig.

Was ist ein Nachtrag?

Wenn sich die tatsächlich für die Herstellung des Werks erforderliche Leistung gegenüber der bei Abschluss des Bauvertrages angenommenen Leistung („Bausoll“) erhöht, stellt sich die Frage nach zusätzlicher Vergütung des Auftragnehmers. Dafür kommen viele Gründe in Betracht; etwa eine unerwartete Verzögerung des Baubeginns oder die Feststellung, dass aufgrund der erst nach Baubeginn feststellbaren tatsächlichen Gegebenheiten die kalkulierten Massen nicht ausreichen.

Was ist ein Mangelschaden?

Das ist der Schaden, der infolge der mangelhaften Ausführung am vertragsgegenständlichen Werk selbst entsteht, z. B. bei mangelhafter Abdichtung die nasse Wand. Wenn andere Rechtsgüter beschädigt werden, z. B. die in dem Raum mit der eindringenden Feuchtigkeit gelagerten Gegenstände, ist das ein sogenannter Mangelfolgeschaden.

Was ist ein Generalunternehmer?

Der Generalunternehmer verpflichtet sich durch Vertrag mit dem Bauherrn, für diesen das Gebäude herzustellen. Mit den einzelnen Gewerken beauftragt er Subunternehmer, die nur mit ihm, nicht aber mit dem Bauherrn in einem Vertragsverhältnis stehen. Wenn der Bauherr befürchtet, dass ein Handwerker mangelhaft arbeitet, ist sein alleiniger Ansprechpartner sein Vertragspartner, der Generalunternehmer.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträger errichtet das Haus auf einem noch nicht dem Erwerber gehörenden Grundstück und verpflichtet sich dem Erwerber gegenüber vertraglich zur Erstellung des Werks und zur Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück. Der Bauträgervertrag ist also geprägt durch kaufvertragliche und werkvertragliche Elemente.

Was ist Abnahme?

Die Abnahme ist die Entgegennahme des Werks als vertragsgerecht. Es handelt sich um eine ausdrückliche oder konkludente Willenserklärung; die rein tatsächliche Übergabe des Hauses dadurch, dass dem Bauherrn die Schlüssel zur Verfügung gestellt und der Einzug ermöglicht wird, reicht nicht. Die Abnahme muss zur Wahrung diesbezüglicher Rechte unter Vorbehalt erfolgen, wenn der Bauherr Mängel festgestellt hat oder vermutet.

Was sind Sowiesokosten?

Das sind die Kosten, die dem Bauherrn auch dann entstanden wären, wenn die Leistung mangelfrei erbracht worden wäre. Wird z. B. die vertraglich vereinbarte Abdichtung mangelhaft ausgeführt und verlangt der Bauherr zur Mängelbeseitigung eine andere Abdichtung, so sind die Mehrkosten für die „bessere“ Abdichtung Sowiesokosten.

Steuerrecht

Müssen Rentner eine Steuerklärung abgeben?

Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung unterliegen nur zum Teil der Besteuerung. Rentenbezüge seit 2005 oder früher sind nur zu 50 % zu versteuern; bei Rentenbeginn ab 2006 steigt der steuerpflichtige Anteil der Rente um jährlich zwei Prozentpunkte bis 2020 und um jährlich einen Prozentpunkt auf 100 % bis 2040. Maßgeblich für den Besteuerungsanteil ist das Jahr des Rentenbeginns. Wenn das zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag von 9.000,00 EUR (2018) übersteigt, ist Einkommenssteuer zu zahlen. Zu dem von Rentnern zu versteuernden Einkommen gehören auch Kapitaleinkünfte, die der Abgeltungssteuer unterliegen. Steuerpflichtige, die aufgrund ihrer geringen Einkünfte einem Grenzsteuersatz von unter 25 % unterliegen, sollten die Kapitalerträge in der Einkommenssteuerklärung angeben und eine Günstigerprüfung beantragen.

Unterliegt die Veräußerung ererbter Immobilien der „Spekulationssteuer“?

Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig, wenn der Veräußerer nicht schon länger als 10 Jahre Eigentümer ist. Der Erwerb der Immobilie durch einen Erbfall stellt - wenn keine Ausgleichszahlungen geleistet werden - kein Anschaffungsgeschäft im steuerrechtlichen Sinn dar; vielmehr tritt der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger in die Position des Erblassers ein. Wenn also der Erblasser schon seit mehr als 10 Jahren Eigentümer der Immobilie war, kann der Erbe diese veräußern, ohne dass der entstehende Gewinn zu versteuern ist.

Wann läuft die steuerliche Festsetzungsfrist für den Erben bei Bezug von Kapitalerträgen aus geerbten Depots ab?

Wenn der Erbe erkennt, dass der Erblasser Steuerklärungen unrichtig oder unvollständig abgegeben hat, trifft ihn als Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers die unverzüglich zu erfüllende Anzeigepflicht. Bezieht der Erbe zunächst einmal die Kapitalerträge, ohne diese in den eigenen Steuerklärungen anzugeben, so begeht er ab Kenntniserlangung und Unterlassen der Abgabe der gebotenen Erklärung selbst eine Steuerhinterziehung. Die für den Erblasser wegen Steuerhinterziehung auf 10 Jahre verlängerte Festsetzungsfrist wird durch die eigenständige Straftat des Erben gehemmt. Bei einer Selbstanzeige muss der Erbe daher mit einem weit in der Vergangenheit liegenden Änderungszeitpunkt für die den Erblasser betreffenden Einkommenssteuerbescheide rechnen. Für Steuernachzahlungen haftet er als Erbe.

Ist das „klassische“ Berliner Testament steuerrechtlich zu empfehlen?

Als Berliner Testament wird es bezeichnet, wenn sich Eheleute gegenseitig als Erben und ihre Kinder als Schlusserben einsetzen. Aus erbschaftssteuerlicher Sicht ist diese Gestaltung nachteilig: Der persönliche Freibetrag für die Kinder entfällt beim ersten Erbfall und beim zweiten Erbfall unterliegt das Gesamtvermögen der höheren Progression. Steuerlich problematisch sind „Ausweichgestaltungen“ durch Vermächtniseinsetzungen der Kinder im Hinblick auf § 6 Abs.4 Alt. 2 ErbStG, wonach Vermächtnisse, die erst beim Tod des beschwerten Erben fällig werden, steuerrechtlich - abweichend vom Zivilrecht - den Nacherbschaften gleichgestellt werden. Günstiger erscheint eine Gestaltung, dass den Kindern zu einem bestimmten Zeitpunkt, z.B. 10 Jahre nach dem Tod des erstversterbenden Elternteils, Vermächtnisse zugedacht werden. In Betracht kommt auch die Anordnung von Zweckvermächtnissen. Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zu dieser Problematik liegen noch nicht vor.

Mindert ein Pflichtteilsanspruch die Erbschaftssteuer?

Der Erbe kann den geltend gemachten Pflichtteilsanspruch als Nachlassverbindlichkeit vom steuerpflichtigen Erwerb abziehen. Der Pflichtteilsberechtigte hat den Erwerb zu versteuern; das gilt auch für den Erben des Pflichtteilsberechtigten, dieser hat den von seinem Erblasser geltend gemachten Pflichtteilsanspruch als Erwerb aufgrund Erbanfalls zu versteuern.

Die Konstellation, dass der Pflichtteilsanspruch vererbt wird, findet sich in der Praxis insbesondere beim sogenannten Berliner Testament: Die Eltern setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein und die Kinder zu Schlusserben, die Kinder sind nach dem Tod des erstversterbenden Elternteils pflichtteilsberechtigt. Dieser Pflichtteilsanspruch wird häufig nicht geltend gemacht. Verstirbt der andere Elternteil, vereinigen sich Pflichtteilsanspruch und die Verbindlichkeit des letztverstorbenen Ehegatten in der Person des Schlusserben (Konfusion). Im Erbschaftssteuerrecht gelten derartige durch Konfusion zivilrechtlich erloschenen Rechtsverhältnisse gemäß § 10 Abs.3 ErbStG als nicht erloschen.

Diese Fiktion berechtigt den (ursprünglich) Pflichtteilsberechtigten als Erben des nachverstorbenen Alleinerben, die Geltendmachung des Pflichtteils fiktiv nachzuholen und als Nachlassverbindlichkeit in Abzug zu bringen, wodurch sich seine Steuerbelastung vermindert. Jedoch reicht, wie der BFH am 05.02.2020 entschieden hat, die Konfusion nicht so weit, dass der zivilrechtlich durch Konfusion erloschene Anspruch steuerrechtlich auch dann noch geltend gemacht werden kann, wenn er im Zeitpunkt der Geltendmachung verjährt war. Die den letztversterbenden Elternteil beerbenden Kinder können also nur dann den Pflichtteil nach dem vorverstorbenen Elternteil geltend machen und als Nachlassverbindlichkeit in Abzug bringen, wenn der überlebende Elternteil innerhalb der Pflichtteilsverjährungsfrist von drei Jahren verstirbt.

Fällt bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages Grunderwerbsteuer an?

Wenn der Erwerber vom Kaufvertrag aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag oder aufgrund gesetzlicher Regelungen zurücktritt, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an bzw. bereits geleistete Zahlungen sind zu erstatten. Es kann eine Zwei-Jahres-Frist bestehen. Die Materie ist komplex und niemand sollte ohne steuerliche Beratung den Alleingang wagen.

Kann im Erbfall Einkommenssteuer anfallen?

Eigentlich scheint alles klar zu sein: Der Erwerb von Todes wegen unterliegt der Schenkungs- und Erbschaftssteuer und nicht der Einkommenssteuer. Aber insbesondere bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften und der Zuordnung einzelner Wirtschaftsgüter kann es gewollt oder ungewollt zu Gewinnrealisierungen kommen, die einkommenssteuerpflichtig sind.

Sind Verluste aus der Vermietung von Ferienhäusern abzugsfähig?

Voraussetzung für die steuerliche Verlustabzugsfähigkeit ist die Einkünfteerzielungsabsicht. Wenn der Eigentümer die Immobilie auch selbst nutzt, also nur zeitweilig vermietet, kann das problematisch sein. Dem Finanzamt muss gegebenenfalls durch eine Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen werden.

Ist eine Entschädigungsleistung einkommenssteuerpflichtig?

Die Entschädigung wird besteuert, soweit sie steuerpflichtige Einnahmen ersetzt., also z. B. den Verdienstausfall. Der Ersatz von steuerfreien Sozialleistungen wie Arbeitslosengeld ist nicht steuerbar, dasselbe gilt für den Ersatz von Arzt- und Behandlungskosten.

Welche Folgen hat eine „Ohne-Rechnung-Abrede“?

Schwarzarbeit lohnt nicht, wenn das Finanzamt den Parteien auf die Schliche kommt. Der schwarz arbeitende Unternehmer muss Einkommens- und MWSt-Steuer nachzahlen und mit strafrechtlichen Konsequenzen rechnen. Der Auftraggeber hat aus dem nichtigen Schwarzarbeitsgeschäft keinerlei Ansprüche gegen den Unternehmer: Ist mangelhaft gearbeitet worden, muss er sich einen anderen, steuerehrlichen, Unternehmer suchen, der die Mängel beseitigt.

Erbrecht

Wer erbt?

Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB). Wenn der Erblasser stirbt, ohne seine Angelegenheiten durch eine letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag) geregelt zuhaben, tritt die in den §§ 1924 ff BGB geregelte gesetzliche Erbfolge ein. Die Abkömmlinge (Kinder, Enkel, Urenkel) sind gesetzliche Erben erster Ordnung. Der überlebende Ehegatte ist neben Verwandten der ersten Ordnung zu einem Viertel als gesetzlicher Erbe berufen; im Fall des gesetzlichen Güterstandes der Zugewinngemeinschaft erhöht sich der Ehegattenerbanteil um ein weiteres Viertel.

Wenn kein Ehegatte und keine Kinder vorhanden sind, erben die Verwandten der weiteren Ordnungen, zunächst die Eltern und deren Abkömmlinge (zweite Ordnung) und dann die Großeltern und deren Abkömmlinge (dritte Ordnung). Die Feststellung, wer gesetzlicher Erbe ist, kann kompliziert sein. Im Zweifel wird es nicht dem Willen des Erblassers entsprechen, dass ein Urgroßneffe, den er gar nicht kennt, sein Erbe wird.

Jeder sollte von seiner Testierfreiheit Gebrauch machen und seine Angelegenheiten so regeln, dass die Personen, denen er wirklich etwas zukommen lassen möchte, seine Erben werden. Unter Beachtung des gesetzlichen Pflichtteilsrechts besteht Gestaltungsfreiheit und ein privatschriftliches Testament ist schnell verfasst. Rechtliche Beratung sollte eingeholt werden.

Was ist der Pflichtteil?

Wenn der Erblasser eine letztwillige Verfügung getroffen hat, in der nur bestimmte Personen begünstigt werden, so sind damit alle anderen als gesetzliche Erben in Betracht kommenden Personen (Abkömmlinge, Eltern, Ehegatte) von der Erbfolge ausgeschlossen und ihnen steht gemäß § 2303 BGB der Pflichtteil zu. Der Ehegatte, die Kinder und - bei Kinderlosigkeit - die Eltern haben einen Geldzahlungsanspruch gegen den oder die Erben in Höhe des Werts des halben gesetzlichen Erbteils. Entferntere Verwandte sind nicht pflichtteilsberechtigt. Für den Erben kann der auf Geldzahlung gerichtete Pflichtteilsanspruch existenzbedrohend sein! Das sollte der Erblasser bedenken und statt der „Enterbung“ besser eine Erbeinsetzung (oder auch ein Vermächtnis) in einer den Pflichtteil übersteigenden Höhe anordnen.

Was ist ein Vermächtnis?

Mit einem Vermächtnis wendet der Erblasser dem in der letztwilligen Verfügung Begünstigten einen Vermögensvorteil (eine Sache, eine Forderung, z.B. auf Darlehnsrückzahlung oder ein Recht, z.B. ein Wohnrecht) zu. Im Gegensatz zum Erben erhält der Vermächtnisnehmer die ihm zugedachte Vermögensposition nicht ohne weiteres mit dem Erbfall im Wege der Rechtsnachfolge (Gesamtrechtsnachfolge, Universalsukzession), sondern er hat einen Erfüllungsanspruch gegen den/die Erben bzw. den Testamentsvollstrecker. Ein sogenanntes Vorausvermächtnis liegt vor, wenn der Erblasser in seiner letztwilligen Verfügung einem seiner Erben etwas aus dem Nachlass hinterlässt mit der Bestimmung, dass dies nicht auf sein Erbe anzurechnen ist.

Was ist ein Behindertentestament?

Behinderte Menschen sind auf Leistungen der Pflegeversicherung und auf Sozialhilfe angewiesen. Werden sie (aufgrund gesetzlicher Erbfolge) Erben ihrer Eltern, kann der Sozialhilfeträger fordern, dass der Behinderte das ererbte Vermögen für die Zuzahlungen zu Pflegekosten einsetzt. Eltern können mit einem „Behindertentestament“ den Geschwistern und dem behinderten Kind helfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat für zulässig erklärt: Das behinderte Kind wird als Vorerbe (Nacherben sind die nicht behinderten Kinder) auf einen den Pflichtteil geringfügig übersteigenden Erbteil eingesetzt; die anderen Kinder sind Vollerben. Ratsam ist zusätzlich die Anordnung der Testamentsvollstreckung.

Was ist im Todesfall zu unternehmen?

Wenn der Tod zu Hause eintritt, ist ein Arzt zu rufen, der den Totenschein ausstellt. Diejenigen, die in häuslicher Gemeinschaft mit dem Verstorbenen lebten, sollten die nächsten Angehörigen verständigen und sich mit einem Bestattungsinstitut in Verbindung setzen. Das ist dann bei den weiteren Formalien, z.B. der Sterbeurkunde, die vom Standesamt ausgestellt werden muss, behilflich. Wird eine letztwillige Verfügung aufgefunden, ist diese unverzüglich beim Nachlassgericht abzuliefern.

Wer haftet dem Vermieter aus dem Mietvertrag, wenn der Mieter verstirbt?

Wenn der Mieter verstirbt, endet das Mietverhältnis nicht ohne Weiteres. Eventuelle Mitmieter in den Mietvertrag eintretende Personen oder der oder die Erben treten an die Stelle des verstorbenen Mieters.

Waren neben dem Verstorbenen andere Personen Mitmieter (bloße Wohngemeinschaft reicht nicht), so wird das Mietverhältnis mit dieser bzw. diesen Personen fortgesetzt; der oder die Mitmieter (nicht der Vermieter!) haben ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 563 a BGB). Die allgemeine Erbfolge wird verdrängt. Der Erbe wird nicht Mieter, er haftet aber im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter gesamtschuldnerisch mit dem oder den Mitmietern für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Im Innenverhältnis zu den Mitmietern haftet der Erbe für die Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters allein. Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in ehelicher Gemeinschaft, Lebenspartnerschaft oder als Familienangehörige mit gemeinsamer Haushaltsführung zusammenlebten, haben ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag nach Maßgabe des § 563 BGB. Erklären in das Mietverhältnis eingetretene Personen innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Der Vermieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis haften im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter die in das Mietverhältnis eingetretenen Personen und der Erbe gesamtschuldnerisch; im Innenverhältnis haftet der Erbe allein.

Der Erbe haftet als Gesamtrechtsnachfolger. Das Mietverhältnis setzt sich mit ihm fort, es sei denn, eine der in § 563 benannten Personen tritt in das Mietverhältnis ein oder das Mietverhältnis wird mit Mitmietern gemäß § 563 a BGB fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Tod des Mieters mit der gesetzlichen Frist kündigen. Versäumt der Erbe diese Frist, steht ihm das ordentliche Mieterkündigungsrecht zu. Bei den Mieten und eventuellen anderen vom verstorbenen Mieter herrührenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis handelt es sich um Nachlassverbindlichkeiten; eine Eigenhaftung des Erben besteht für die Mieten, die in einer Zeit fällig werden, in der er die Wohnung selbst nutzt. Er haftet auch für die Herausgabe der Räume an den Vermieter bei Mietvertragsbeendigung.

Was ist ein Berliner Testament?

Es handelt sich um ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten, in denen diese sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und den oder die von ihnen bedachten Personen als Schlusserben. Problematisch ist das Berliner Testament im Hinblick darauf, dass nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten Pflichtteilsansprüche entstehen, die bei Geltendmachung den überlebenden Ehegatten in Liquiditätsprobleme geraten lassen können. Steuerrechtlich ist bei größeren Vermögen der Verlust von Steuerfreibeträgen nach dem erstversterbenden Ehegatten eine unerwünschte Folge. Andere Gestaltungen, wie z.B. Vor- und Nacherbfolge oder Vermächtnisanordnungen entsprechen oft eher dem, was die Erblasser wirklich wollen, aber ohne fachkundige Beratung nicht zu verwirklichen wissen.

Was unterfällt der Erbschaftssteuer?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz regelt die Besteuerung von unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden (Schenkung) und von Todes wegen. Der Erbschaftsteuer unterliegt der Erwerb von Nachlassgegenständen oder des gesamten Nachlasses aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder letztwilliger Verfügung (Testament, Erbvertrag ). Der Erbe hat auf den gesamten Nachlass, das Aktivvermögen abzüglich der Passiva, Erbschaftsteuer zu entrichten. Der Vermächtnisnehmer hat entsprechend dem Wert des ihm vermachten Gegenstands Erbschaftsteuer zu zahlen. Der Erbe kann die Verbindlichkeit gemäß Vermächtnis in Abzug bringen, es erfolgt also keine Doppelbesteuerung.

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